事務所移転のご報告

久しぶりの更新となりました。

今月から、心機一転事務所を大阪市内（大阪市北区）に移転しました。

なお、グループ内の不動産鑑定士事務所を法人化し、A＆Tマネジメント株式会社に改組したことに伴い、商号をA＆T総合会計事務所（玉井嘉彦税理士事務所）と変更いたしました。

今後ともよろしくお願い申し上げます。


相続税節税と不動産税務に関するご相談は、A＆T総合会計事務所まで

新幹線と飛行機

かなり久しぶりの更新になりました・・・。

今は新幹線の中です。かなり眠たいのでブログ更新で目覚められたら良いのですが。


今日から二泊の予定で東京に滞在します。

ほとんど仕事なので楽しむ余裕はなさそうです。


さて、私は兵庫県に住んでいるんですが、今まで８割以上関東に行く時は新幹線を使っています。

伊丹空港が近いのですが、なんとなく新幹線を利用してしまいがちです。

飛行機よりはむしろ自動車で往復していた時もあるくらいです。

特段飛行機が嫌いというわけではないのですが・・・

なんとなく飛行機に馴染めない自分がいます。速いのは魅力なので久しぶりに次回は飛行機で・・・

と毎回思っています。。。


それにしても、最近アジアは揉め事が多いですね。




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代償分割の際の土地評価

久しぶりの更新になりました。


さて、先日、不動産鑑定士協会が主催する無料相談の担当日ということで、神戸市にある兵庫県不動産鑑定士協会に行ってきました。


この無料相談は、公平性の観点から、相談員が直接依頼を受けてはいけないそうで、名刺を渡すことさえ禁止だそうです。


資格者に相談に来た相談者に対して、名刺さえ渡して挨拶しない。こういう閉鎖的というか、少ない仕事の取り合いというか、身内の事情を相談者に押し付けるやり方については、改善の余地があるような気がします。



今回の相談者の相談内容は、「遺産分割の際の不動産の評価」についてでした。


相続財産の大部分を土地が占めていたので、代償分割する際の土地評価額は何を根拠にするのかを悩まれていました。


一番公平なのは、不動産鑑定士による不動産鑑定評価に基づいて分割して頂くことだと説明しましたが、費用面を考えるとあまり有意義ではないケースでした。


また、税務について質問が及んだので、私は税理士でもあるので詳しく回答してあげたいと思う反面、今回は鑑定士協会の相談であることと、名刺も渡してはいけない状況ですから、少し悩みました。


一応、税理士である旨を口頭で伝え、信用して下さるなら聞いて下さい、と前置きして簡単に回答させて頂きました。


不動産評価に関する論点には、税務が関連するケースが多いので、もう少し臨機応変な対応ができるように、無料相談のあり方を改善していかなければ、お客様の信頼は得られないのではないかと考えます。



それにしても、遺産分割の際に不動産の時価評価をせずにだいたいの価格や固定資産税評価額や相続税評価額（財産評価額）で分割してしまうケースが多いというのが実感です。


不動産鑑定士に支払う報酬は発生しますが、やはり遺産分割の際の不動産の評価は、不動産鑑定評価額を採用して頂くことが、公平な遺産分割には欠かせないと考えます。





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相続税申告と遺産分割

相続が発生した場合、まず気になるのが相続税はかかるのか？、かかるならいくらぐらいなのか？という疑問ではないでしょうか。


相続税はご家族にご不幸があり気持ちが沈んでいる時に重くのしかかってくる厄介な税です。


さらに、相続税申告以外にも遺産分割の問題があります。


弊事務所は相続税でも特に相続財産に不動産がある場合を得意としておりますので、以下はその切り口からお話させて頂きます。


相続税申告における相続財産の評価は、原則として財産評価基本通達に基づいた評価をします。

その際、特に土地で不動産鑑定評価が有利となるケースもあることは前述しています。

さらに、遺産分割の際はどうなるでしょうか？


現金や上場株式などは遺産分割においてはその価値は一目了然なので分割において論点はほとんどありません。

一方、不動産は遺産分割時には問題があります。

なぜなら、不動産の時価は一般にははっきりしないばかりか、相続税申告の際の評価も実際の時価とはかけ離れているからです。

従って、相続財産に不動産が含まれている場合に、公平な遺産分割をなし得るためには、すべての不動産は相続人の共有とするという手段以外には、必ず不動産の時価を把握する必要があります。

そして、そういった場合に専門家として時価を評価できるのは不動産鑑定士だけです。


弊事務所では、相続税申告だけでなく、不動産鑑定評価による公平な遺産分割の実現のお手伝いを迅速に行えます。


「相続」の問題は、相続税申告や相続税節税対策、公平な遺産分割の実現といったサービスを総合的にご提供できる、”阪神税務会計事務所 代表　不動産鑑定士・税理士　玉井嘉彦”　にお任せ下さい。




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不動産鑑定による相続税の節税

相続税の支払いが高額かつ納税資金への対応が必須となるのが、相続財産のうちに不動産が多くの割合を占めるケースです。


不動産は金融資産とは異なり現金化に時間及び多くの費用を要するためです。


さて、相続税の計算を行う上で、土地や建物などの不動産はどう評価するのか？


税務上は相続不動産の評価として財産評価基準に基づいた評価を行うのが通常です。

この場合、税理士にご依頼されている場合は税理士が評価して申告を代理します。


しかし、土地価格の変動が大きい時期や、土地の個別性が強い場合（たとえば、非常に形が悪い、前面道路に相続税路線価がついていない、のり面がある、地下埋設物の存在などなど）には、財産評価基準ではなく、不動産鑑定士による不動産鑑定評価を利用して適切な「時価」を把握して申告する必要があると考えます。


ただし、不動産鑑定士に支払う報酬はそれなりに高額です。


しかも、不動産鑑定評価をした結果、財産評価基準に基づいた評価よりも高い場合もあるでしょう。

それでは、意味のない鑑定評価料金が発生し、お客様に大変ご迷惑がかかります。

弊事務所では代表税理士が不動産鑑定士でもあることで、この問題をクリアできます。


つまり、不動産鑑定士による評価と、税理士による財産評価を同時に行えるため、不動産鑑定評価を常に有利な場合のみ採用できます（鑑定評価が不利な場合は鑑定士への費用は無料です）。

但し、不動産鑑定評価を利用した場合、必ずしも税務上是認されるとは限りません。

鑑定評価によるメリットと、否認される可能性及び否認された場合のリスクの大きさ等を総合的に勘案して判断する必要があることを忘れてはいけません。



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相続税の還付請求

相続税が還付される可能性があります。

更正の請求をして相続税を取り戻しませんか？

土地評価をやり直すだけで、相続税を一部取り戻すことができるかもしれません等々。


近年、このようなビジネスを良く目にします。

仮に、税理士が相続税申告を行っていた場合、相続税の還付が認められたら、その最初に申告を行った税理士は、お客様から著しく信用を失うでしょう。

相続税申告のみを依頼された場合ならまだしも、長い付き合いがある場合にはなんとなく後味が悪いような気がします。


では、そのような相続税の還付を宣伝する税理士が悪いのか？

決してそうではありません。

お客様にとっては金銭面でかなり利益になると言えます。
何しろ相続税は高額な場合が多く、還付額も高額となる可能性が高いからです。


ただ、そもそも当初の相続税申告時に正しい処理をしていれば更正の請求なんて必要ないのですが。

税理士としては、やはり当初から正しい処理をし、お客様に無駄な税金を払わせないよう、確実な申告作業を実行しなければならないと痛感します。




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相続税申告の報酬について

税理士業務をするにあたり、相続税申告の報酬は、法人税申告等に比べ高額となる場合が多いと思います。

ケースバイケースですが、一般的にはという意味で。


資産家のお客様ですと、税額を試算し、納税資金対策が必要な場合も多々あります。

そこからさらに高額の報酬が発生するわけですから、お客様には大変なご負担です。


できることなら、節税が実現できる場合は、そこから報酬を頂き、節税が実現できない時（単に相続税の申告書を作成するだけの場合）は報酬は最小限に抑える。

これが理想ではないでしょうか。


阪神税務会計事務所は、代表税理士が不動産鑑定士でもあるため、不動産を相続されるお客様には最適な相続税申告、相続税節税対策を提供できると自負しております。




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不動産に強い税理士

税理士として仕事をしていく上で、必ず不動産関連の案件、相談を受けます。


なぜなら、不動産は企業活動や個人の生活に必要不可欠だからです。


自己所有の不動産の活用や売買はもちろんのこと、不動産の相続の問題、賃貸借の問題、地代の問題、不動産投資の問題など多種多様です。


そんな時、税務会計だけでなく「不動産」そのものの専門知識が必要不可欠となります。


当事務所では代表税理士が不動産鑑定士でもありますので、「税務会計の専門家」であり「不動産の専門家」でもありますので、より専門的に、より正確に、よりスピーディーに案件に対応することが可能です。


随時、個別の事案等についてブログでコメントしていきたいと考えています。




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はじめまして

阪神税務会計事務所(玉井嘉彦税理士事務所） 代表の玉井嘉彦と申します。


資産税、不動産に強い税理士事務所として皆様のお力になれれば幸いです。


弊事務所は兵庫県宝塚市にある関西の事務所ですが、日本全国対応させて頂いておりますのでまずはご連絡下さい。

また、近隣のお客様の場合ですと、阪急宝塚線「雲雀丘花屋敷」駅から徒歩4分程度です。また、お車でご来所の場合は、ガレージのご用意もございます。お気軽にご連絡下さい。


今後ともよろしくお願い申し上げます。




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